住宅ローンを調べていて気になった「フラット35」って結局どんなローン？

住宅ローンについて調べ始めると、かなり早い段階で出てきたのが「フラット35」という名前でした。

私も最初は、

「銀行の住宅ローンとは違うの？」

「固定金利なら、銀行の10年固定と同じ？」

「“35”ということは、必ず35年間返済するの？」

という状態でした。

名前はよく見かけるのに、仕組みをきちんと理解しようとすると意外と分かりにくいものです。

しかも住宅ローンは、数十年かけて返済する大きな契約です。目の前の金利だけでなく、将来の家計まで考えて選ばなければなりません。

今回は、住宅ローン初心者の私が調べながら理解した「フラット35の特徴」と、固定金利・変動金利との違いを、できるだけ難しい言葉を使わずに整理してみます。

フラット35とは？いちばんの特徴は返済終了まで金利が変わらないこと

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンです。

最大の特徴は、借入時に決まった金利が返済終了まで変わらない「全期間固定金利」であることです。借入期間は最長35年ですが、必ず35年で組まなければならないという意味ではありません。

たとえば、借入時に毎月の返済額が決まれば、その後に世の中の金利が上昇しても、基本的に返済額は変わりません。

住宅ローンを調べる前の私は、固定金利と聞くと、すべて同じ仕組みだと思っていました。

しかし、銀行で見かける「3年固定」「5年固定」「10年固定」は、その期間だけ金利を固定するタイプです。固定期間が終了した後は、その時点の金利をもとに新しい条件が決まります。

一方、フラット35は返済が終わるまで金利が固定されます。

つまり、

銀行の固定金利期間選択型は、決められた期間だけ固定。

フラット35は、返済終了まで固定。

同じ「固定金利」という言葉でも、将来の返済額に対する考え方はかなり違います。

変動金利より高くてもフラット35が選ばれる理由

住宅ローンを比較すると、フラット35などの全期間固定金利より、変動金利のほうが借入当初の金利が低いことがあります。

そのため、毎月の返済額を少しでも抑えたい人にとっては、変動金利が魅力的に見えます。

ただし、変動金利は市場金利の動きによって適用金利が見直されるため、将来の負担が増える可能性があります。国土交通省も、金利タイプや返済期間を選ぶ際には、将来の金利上昇が家計に与える影響を理解することが重要だと案内しています。

ここで大切なのは、「今の返済額がいくらか」だけで決めないことだと思いました。

たとえば、これから子どもの教育費が増える家庭や、定年後まで返済が続く予定の家庭では、数年後に返済額が増えると家計に余裕がなくなるかもしれません。

フラット35なら、借入時点で将来の返済額まで見通しやすくなります。

金利が低いほうを選ぶか、返済額が変わらないほうを選ぶか。

これは単純な損得ではなく、どこまで金利上昇のリスクを受け入れられるかという違いなのだと感じました。

フラット35を調べて分かったメリット

私が一番大きいと感じたメリットは、数年後や十数年後の返済額まで把握しやすいことです。

毎月の住宅ローン返済額が変わらなければ、教育費、車の買い替え、住宅の修繕費、老後資金なども含めて家計の計画を立てやすくなります。

また、フラット35では保証人や保証料が必要ありません。ただし、融資手数料や物件検査手数料などは別にかかるため、「保証料がないから諸費用も安い」とは限りません。金融機関によって融資手数料も異なるので、金利だけでなく最初に必要な費用まで確認する必要があります。

繰り上げ返済の手数料がかからないことも特徴の一つです。家計に余裕ができた時に一部を返済し、返済期間を短くしたり、毎月の返済額を減らしたりできます。

ただ、こうしたメリットを見て「固定金利なら安心」とすぐに決めるのではなく、デメリットも一緒に考えたほうがよさそうです。

フラット35で注意したい点

まず、借入時の金利は変動金利より高く設定されることがあります。

その後も低金利が続いた場合は、結果的に変動金利のほうが支払う利息を抑えられる可能性があります。

反対に金利が上昇した場合は、フラット35の返済額が変わらないことが強みになります。

ただし、これから金利が上がるのか下がるのかを正確に予測するのは難しいものです。未来の金利を当てることより、返済額が増えた場合に自分の家計が耐えられるかを考えるほうが現実的だと思います。

もう一つ確認しておきたいのが、購入する住宅の条件です。

フラット35を利用する住宅は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合し、原則として適合証明書を取得する必要があります。新築だけでなく中古住宅にも基準があるため、気になる物件がフラット35の対象になるか、早めに不動産会社へ確認したほうが安心です。

物件によっては検査や証明書の取得に費用や時間がかかる場合もあります。

フラット35が向いていそうなのはどんな人？

調べてみて、フラット35は「固定金利が得な人」というより、将来の返済額が変わることを避けたい人に向いていると感じました。

たとえば、

・毎月の返済額を最後まで一定にしたい
・教育費や老後資金の予定を立てやすくしたい
・金利が上がるたびに不安になりたくない
・多少金利が高くても家計の安定を優先したい

という人には、検討する価値がありそうです。

一方で、金利が上昇しても対応できる貯蓄や収入の余裕があり、当初の返済額を抑えたい人は、変動金利も比較対象になります。

どちらか一方が全員にとって正解ということではありません。

まとめ

住宅ローンについて調べる前は、私も「金利が低いローンを選んだほうが得なのでは」と単純に考えていました。

でも、フラット35について調べていくと、住宅ローンは金利の数字だけで決められるものではないと分かりました。

変動金利には、借入当初の返済額を抑えやすいという魅力があります。

フラット35には、返済終了まで返済計画が変わりにくいという特徴があります。

結局は、

「金利が低いから正解」

でも、

「固定金利だから安心」

でもありません。

家族構成や収入、貯蓄額、今後必要になる教育費、返済が何歳まで続くのかによって、合う住宅ローンは変わります。

住宅ローンについて調べ始めた頃は、

正直なところ「金利だけ見ればいいんじゃないかな」と思っていました。

でも実際に調べてみると、

「団信って何？」

「頭金はいくら必要？」

「住宅ローン控除って？」

「固定資産税は？」

「繰り上げ返済は？」

と、次から次へと気になることが出てきます。

そして気付けば、

「住宅ローンって思っていたよりずっと奥が深いんだな」

と感じるようになりました。

結局は、たくさん調べて、たくさん比較して、

たくさん知った人が、自分に合った選択に近づけるのかもしれません。

私自身もまだまだ勉強中ですが、

住宅ローンについて調べれば調べるほど、

「知っていること」そのものが大きな安心につながるのだと感じています。

これからも一つずつ理解を増やしていきたいと思っています。

参考資料・出典

・住宅金融支援機構「フラット35」
・住宅金融支援機構「対象となる住宅・技術基準」
・国土交通省「住宅ローンの金利リスクの普及啓発について」

※本記事は公的機関が公開している情報をもとに、住宅ローンを勉強中の筆者が整理したものです。金利、利用条件、融資手数料などは金融機関や申込時期によって異なります。契約前には、住宅金融支援機構および取扱金融機関の最新情報をご確認ください。