年収別に見る住宅ローンの借入可能額と無理のない返済ライン

マイホームの購入を考え始めると、最初に気になるのが「自分の年収では、住宅ローンをいくら借りられるのだろう？」ということではないでしょうか。

住宅情報サイトを見ていると、3,000万円、4,000万円、5,000万円という大きな金額が並んでいます。

そのため、

「年収400万円でも家は買えるの？」
「住宅ローンは年収の何倍まで借りられる？」
「毎月いくらまでなら無理なく返済できる？」

と不安になる方も多いと思います。

ただし、住宅ローンを考える時に注意したいのは、金融機関から借りられる金額と、家計に無理なく返せる金額は同じではないということです。

今回は、日本の住宅ローンの借入可能額がどのように決まるのか、年収別の参考例や審査で見られるポイントを、初めて家を買う方にも分かりやすくまとめてみました。

住宅ローンの借入可能額はどうやって決まる？

住宅ローンの審査では、年収だけで借入可能額が決まるわけではありません。

金融機関は、申込者の年齢、勤続年数、雇用形態、ほかの借入状況、健康状態、購入する住宅の担保価値などを総合的に確認します。

その中でも重要な基準の一つが、返済負担率です。

返済負担率とは、年収に対して年間のローン返済額がどのくらいの割合を占めるかを示したものです。

例えば、年収500万円で年間返済額が100万円なら、返済負担率は20％になります。

全期間固定金利型住宅ローンのフラット35では、自動車ローンや教育ローン、カードローンなどを含む年間返済額について、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下という基準があります。

ただし、これはフラット35の申込基準です。民間銀行の審査基準は金融機関によって異なり、同じ年収でも借入可能額が変わる場合があります。

また、年収500万円の人が返済負担率35％で単純計算すると、年間返済額は175万円になります。

しかし、これは審査基準を説明するための数字であり、年間175万円まで返済しても生活に余裕があるという意味ではありません。

住宅金融支援機構の調査では、実際に住宅ローンを借りた人の返済負担率は「15％超～20％以内」が最も多くなっています。フラット35利用者の2024年度平均総返済負担率は23.2％でした。

そのため、返済計画を立てる際は、審査上の上限まで借りるのではなく、返済負担率20～25％程度を一つの参考範囲として考えると、家計に余裕を残しやすくなります。

年収別に見る住宅ローンの参考例

ここでは、返済期間35年、金利年2.0％、ボーナス返済なし、ほかの借入なしという条件で、年間返済額を年収の20～25％に抑えた場合の借入額を試算してみます。

実際の住宅ローン金利や審査結果を示すものではなく、資金計画を考えるための参考例です。

年収300万円

毎月の返済目安は約5万円～6万2,500円です。

借入額の参考例は、約1,500万円～1,890万円となります。

年収400万円

毎月の返済目安は約6万7,000円～8万3,000円です。

借入額の参考例は、約2,010万円～2,520万円となります。

年収500万円

毎月の返済目安は約8万3,000円～10万4,000円です。

借入額の参考例は、約2,520万円～3,140万円となります。

年収600万円

毎月の返済目安は約10万円～12万5,000円です。

借入額の参考例は、約3,020万円～3,770万円となります。

年収700万円

毎月の返済目安は約11万7,000円～14万6,000円です。

借入額の参考例は、約3,520万円～4,400万円となります。

住宅価格について「年収の5～7倍程度」という数字が紹介されることもあります。

住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査では、住宅の所要資金を世帯年収で割った年収倍率は全体平均で6.5倍でした。

ただし、この数字は住宅購入に必要な総額を世帯年収で割ったものであり、そのまま住宅ローンの借入可能額を表すものではありません。頭金や親からの援助などが含まれる場合もあるため、あくまで参考として見る必要があります。

住宅ローン審査で確認される主なポイント

住宅ローンの審査では、次のような項目が確認されます。

申込時の年齢と完済時の年齢

返済期間が35年でも、申込時の年齢によっては希望する期間を設定できないことがあります。

勤務先・雇用形態・勤続年数

会社員、公務員、自営業者など、働き方や収入の安定性が確認されます。

自営業者の場合は、複数年分の確定申告書や所得の推移を見られることがあります。

ほかのローンや分割払い

自動車ローン、教育ローン、カードローン、リボ払い、スマートフォン端末の分割払いなども審査に影響する可能性があります。

健康状態と団体信用生命保険

多くの民間住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が条件となっています。

健康状態によっては加入できる保険や利用できる住宅ローンが限られることがあります。

購入する住宅の担保評価

申込者の収入に問題がなくても、物件の状態や評価額によって希望額を借りられない場合があります。

また、夫婦の収入を合わせる収入合算や、夫婦それぞれが住宅ローンを契約するペアローンを利用する方法もあります。

住宅金融支援機構の2026年1月調査では、ペアローンまたは収入合算を利用した人は38.7％でした。

ただし、借入額を増やせる一方で、出産、育児、転職、病気などによって一方の収入が減った場合の負担も考えておく必要があります。

借りられる金額より無理なく返せる金額を考える

住宅ローンの毎月返済額を計算する時は、ローン返済だけを見てはいけません。

家を購入した後には、固定資産税、火災保険料、地震保険料なども必要です。

マンションの場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代が毎月かかります。

戸建て住宅でも、外壁、屋根、給湯器、水回りなどの修繕費を自分で準備しなければなりません。

さらに、子どもの教育費、車の買い替え、介護費用、老後資金など、将来必要になるお金もあります。

金利が上昇すれば、変動金利型住宅ローンの返済額が増える可能性もあります。

そのため、現在の収入だけではなく、収入が減った場合や支出が増えた場合でも返済を続けられるかを確認することが大切です。

まとめ

日本で住宅ローンをいくら借りられるかは、年収だけでは決まりません。 

年齢、勤続年数、ほかの借入、返済期間、金利、健康状態、購入する住宅の評価などによって審査結果は変わります。

年収別の借入額は参考になりますが、最も大切なのは、金融機関が貸してくれる上限ではなく、自分の家計で無理なく返し続けられる金額を考えることです。

住宅ローンを検討する時は、毎月の返済額だけでなく、税金、保険、管理費、修繕費、教育費、老後資金まで含めて資金計画を立てましょう。

家を買うことは、物件を選ぶだけではなく、これからの暮らし方を考えることでもあります。

まずは現在の家賃や生活費を確認し、「毎月いくらなら貯蓄を続けながら返済できるか」から考えてみると、無理のない住宅購入計画が立てやすくなります。

実際に借りられる金額と、無理なく返済できる金額は必ずしも同じではありません。

毎月返済額の目安については、こちらの記事も参考にしてみてください。

→ 3,000万円・4,000万円・5,000万円を借りた場合の毎月返済額シミュレーション

また、借入可能額は住宅ローン審査の結果によって変わることもあります。

審査で見られるポイントについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

→ 住宅ローン審査が不安な人へ｜銀行が確認するポイントを解説

参考資料・出典

金融庁、国土交通省、総務省統計局、住宅金融支援機構（フラット35）、各金融機関の公開情報などを参考にしています。

※本記事は公開情報をもとに作成しています。

制度や金利、税制などの内容は変更される場合がありますので、最新情報は各公式サイトをご確認ください。