住宅購入で忘れがちな「諸費用」とは？本体価格以外にかかるお金を把握しよう
日本でマイホームを購入するとき、最初に目が向くのは物件価格ではないでしょうか。
「4,000万円の家なら、4,000万円を用意すれば購入できる」
私も最初は、そのように考えていました。
しかし実際には、住宅を購入すると物件価格以外にも、仲介手数料、登記費用、住宅ローンの事務手数料、税金、保険料など、さまざまなお金が必要になります。
一般的には、住宅購入時の諸費用は新築住宅で物件価格の3〜7％程度、中古住宅で6〜10％程度が一つの目安とされています。
例えば4,000万円の住宅なら、新築で約120万〜280万円、中古で約240万〜400万円を想定する計算です。
ただし、実際の金額は物件の種類、購入方法、住宅ローンの契約内容などによって大きく異なります。
今回は、日本で住宅を購入するときに、物件価格以外にどのようなお金が必要になるのかを分かりやすくまとめてみました。
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住宅購入の契約時に必要な諸費用
住宅購入に必要なお金は、一度にすべて支払うわけではありません。
売買契約時、住宅ローン契約時、引き渡し時、入居後など、それぞれ異なるタイミングで支払いが発生します。
まずは、住宅の契約や引き渡しまでに必要となる主な費用を見ていきましょう。
仲介手数料
不動産会社の仲介を通して住宅を購入する場合は、仲介手数料がかかることがあります。
売買価格が400万円を超える物件では、仲介手数料の上限を簡単に計算する方法として、一般的に次の式が使われます。
物件価格×3％＋6万円＋消費税
例えば4,000万円の物件であれば、上限額は約138万6,000円です。
ただし、これは法律で決められた一律の料金ではなく、あくまで不動産会社が受け取れる上限額です。
また、新築マンションや建売住宅でも、売主から直接購入する場合は仲介手数料がかからないことがあります。
一方で、不動産会社が仲介に入る場合は、新築住宅でも仲介手数料が必要になることがあります。
物件の広告に「売主」「代理」「仲介」などの表示があるため、契約前に確認しておくと安心です。
手付金
売買契約を結ぶときには、買主から売主へ手付金を支払うことがあります。
手付金は仲介手数料などの諸費用とは異なり、通常は最終的に物件価格の一部へ充当されます。
つまり、手付金の分だけ住宅価格が高くなるわけではありません。
しかし、契約時に現金や振り込みで準備しなければならないことが多いため、住宅ローンとは別に用意しておく必要があります。
金額やキャンセル時の扱いについては、契約前に必ず確認しておきましょう。
印紙税
紙の不動産売買契約書や住宅ローンの契約書を作成すると、契約金額に応じて印紙税がかかります。
不動産売買契約書には現在、一定の軽減措置が設けられています。
例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、軽減後の印紙税は1万円です。
この軽減措置は、2027年3月31日までに作成される一定の契約書が対象です。
なお、電子契約では紙の契約書を作成しないため、印紙税がかからない場合もあります。
登記費用
住宅を購入すると、土地や建物の所有者が自分であることを公的に記録する登記手続きが必要です。
主な登記には、次のようなものがあります。
所有権保存登記
所有権移転登記
抵当権設定登記
住宅ローンを利用する場合は、金融機関が住宅を担保とするための抵当権設定登記も行います。
登記費用には、登録免許税と司法書士へ支払う報酬などが含まれます。
登録免許税は、必ずしも住宅の購入価格を基準にするわけではありません。所有権移転登記などの課税価格は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格を基に計算します。
また、一定の条件を満たす住宅では、登録免許税の軽減措置を受けられる場合があります。
物件の評価額や住宅ローンの借入額によって金額が変わるため、早めに不動産会社や司法書士へ見積もりを依頼すると安心です。
不動産取得税
土地や建物を取得したときには、不動産取得税がかかる場合があります。
購入後しばらくしてから都道府県から納税通知書が届くこともあるため、忘れやすい費用の一つです。
ただし、一定の条件を満たす住宅や土地には軽減措置があり、実際の負担が少なくなったり、税金がかからなかったりする場合もあります。
購入時の見積書に含まれていないこともあるため、対象となる金額や申請方法を都道府県の窓口で確認しておきましょう。
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税や都市計画税は、原則としてその年の1月1日時点の所有者に課税されます。
中古住宅の売買では、売主がすでに支払った税金を、引き渡し日を基準に買主と日割りで清算することがあります。
これは税務署や自治体へ直接支払う税金ではなく、売主と買主の契約に基づいて清算するお金です。
物件によって金額が異なるため、購入費用の明細を確認する必要があります。
住宅ローンや入居時にもお金が必要
物件の契約費用だけでなく、住宅ローンや引っ越し、新生活の準備にもまとまったお金が必要です。
住宅ローンの事務手数料・保証料
住宅ローンを利用すると、金融機関へ支払う事務手数料や保証会社へ支払う保証料が発生する場合があります。
事務手数料には、定額型と借入金額に一定の割合を掛ける定率型があります。
保証料が無料と書かれている住宅ローンでも、その代わりに事務手数料が高く設定されていることがあります。
そのため、住宅ローンを比べるときは金利だけでなく、契約時の諸費用を含めた総支払額を確認することが大切です。
団体信用生命保険
住宅ローンを契約するときは、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
契約者が死亡した場合や高度障害状態になった場合などに、保険金で住宅ローンの残高が返済される仕組みです。
保険料が住宅ローン金利に含まれている場合もあれば、がん保障や三大疾病保障などを追加すると金利が上乗せされる場合もあります。
団体信用生命保険は、必ずしも契約時に現金で支払う初期費用ではありませんが、毎月の返済額に影響するため確認が必要です。
火災保険・地震保険
住宅ローンを利用する場合、金融機関から火災保険への加入を求められることがあります。
保険料は建物の所在地、構造、補償内容、保険期間によって異なります。
また、地震や噴火、津波を原因とする火災や損害は、通常の火災保険だけでは補償されません。
地震保険は単独では契約できず、火災保険とセットで加入する仕組みです。
保険料の安さだけで決めず、どこまで補償されるのかを確認して選ぶことが大切です。
引っ越し費用・家具家電の購入費
新居への引っ越し費用も忘れてはいけません。
引っ越し時期、荷物の量、移動距離によって料金は変わります。
新しい住宅に合わせて、エアコン、照明、カーテン、冷蔵庫、洗濯機、家具などを買い替えることもあるでしょう。
さらに、注文住宅や新築戸建てでは、外構工事、地盤調査、水道加入金、テレビアンテナ工事などが建物価格に含まれていない場合があります。
新築マンションでは、毎月の修繕積立金とは別に、入居時に修繕積立基金を一括で支払うケースもあります。
住宅の本体価格に何が含まれているのか、見積書を一つずつ確認することが重要です。
家を買った後も毎月・毎年費用がかかる
住宅購入は、引き渡しが終われば支払いも終わるわけではありません。
購入後には、次のような維持費が継続して発生します。
マンションの場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代などを毎月支払うことがあります。
戸建て住宅では毎月の修繕積立金はありませんが、外壁塗装、屋根、防水設備、給湯器などの修理費用を自分で準備しなければなりません。
さらに、所有している土地や建物には、毎年、固定資産税や都市計画税がかかる場合があります。
住宅ローンの返済額だけを見て購入予算を決めると、入居後の家計が苦しくなる可能性があります。
毎月の返済に加えて、税金、保険料、管理費、修繕費まで含めて考えることが大切です。
物件価格ではなく総額で住宅購入を考えよう
家を探していると、どうしても物件価格や住宅ローンの毎月返済額に目が向いてしまいます。
しかし、本当に確認したいのは、住宅購入に必要なすべてのお金を合計した金額です。
私も今回調べながら、家を買うということは、建物や土地の価格だけを支払うものではないのだと改めて感じました。
これからマイホーム購入を考えている方は、物件価格だけで判断せず、購入時の諸費用と購入後の維持費を含めた総額で資金計画を立ててみてください。
契約前に不動産会社や金融機関から詳しい見積書を取り寄せ、一つずつ確認することが、安心して新生活を始めるための大切な準備になると思います。
また、住宅購入を考える際には、
「マンションと戸建てはどちらがお得なのか」
「住宅ローンの頭金はいくら必要なのか」
「固定金利と変動金利はどちらを選ぶべきなのか」
といった点も、あわせて確認しておきたいところです。
住宅購入には、まだまだ知っておきたいポイントがたくさんあります。
住宅購入では頭金だけでなく、住宅ローンで毎月いくら返済することになるのかも重要なポイントです。
借入額ごとの返済イメージはこちらの記事で紹介しています。
→ 3,000万円・4,000万円・5,000万円を借りた場合の毎月返済額シミュレーション
参考資料・出典
金融庁、国土交通省、総務省統計局、住宅金融支援機構（フラット35）、各金融機関の公開情報などを参考にしています。
※本記事は公開情報をもとに作成しています。
制度や金利、税制などの内容は変更される場合がありますので、最新情報は各公式サイトをご確認ください。
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