日本の住宅ローンの毎月返済額はいくら？3,000万円・4,000万円・5,000万円でシミュレーションしてみました

日本で家を買おうと考えたとき、物件価格と同じくらい気になるのが、住宅ローンの毎月返済額ではないでしょうか。

物件情報には「3,000万円」「4,000万円」「5,000万円」などの価格が表示されていますが、実際の生活に大きく影響するのは、毎月いくら返済することになるのかという点です。

「4,000万円の住宅ローンを組んだら月々いくらになるの？」

「今の家賃と同じくらいなら、家を買っても大丈夫？」

「金利が上がったら返済額はどのくらい増えるの？」

住宅ローンについて調べ始めると、このような疑問が次々に出てきます。

今回は、住宅ローンを初めて調べる方にも分かりやすいように、3,000万円・4,000万円・5,000万円を借りた場合の毎月返済額をシミュレーションしてみました。

住宅ローンの毎月返済額を決める4つの条件

住宅ローンの毎月返済額は、主に次の4つの条件で決まります。

・借入金額
・金利
・返済期間
・返済方法とボーナス返済の有無

同じ4,000万円を借りる場合でも、金利や返済期間が違えば毎月返済額は変わります。

また、住宅ローンの代表的な返済方法には、毎月の返済額が基本的に一定となる「元利均等返済」と、毎月返済する元金を一定にする「元金均等返済」があります。今回は、毎月の支出を把握しやすい元利均等返済で計算します。

日本では30年以上の長期住宅ローンを利用する方が多く、35年返済は代表的な返済期間の一つとなっています。

今回の住宅ローンシミュレーション条件

今回の計算条件は次のとおりです。

・返済期間：35年
・金利：年0.8％
・返済方法：元利均等返済
・ボーナス返済：なし
・金利が35年間変わらないものとして計算

年0.8％は現在の平均金利という意味ではなく、借入額ごとの違いを比較しやすくするために設定した仮の金利です。

実際に適用される金利は、金融機関、金利タイプ、審査結果、借入時期などによって異なります。また、事務手数料や保証料、団体信用生命保険の上乗せ金利などは含めていません。

3,000万円・4,000万円・5,000万円の返済額を比較

今回の条件で計算した毎月返済額と総返済額は、次のようになります。

3,000万円を借りた場合

3,000万円を金利年0.8％、35年返済で借りた場合、毎月返済額は約8万2,000円です。

年間返済額は約98万円、35年間の総返済額は約3,441万円となります。

地域によっては、現在支払っている家賃より住宅ローン返済額の方が低く見えるかもしれません。

ただし、マンションの場合は住宅ローンとは別に管理費や修繕積立金が毎月必要です。戸建ての場合も、外壁や屋根、給湯器などの修繕費を自分で準備しなければなりません。

そのため、月8万2,000円だけで住み続けられるわけではない点には注意が必要です。

4,000万円を借りた場合

4,000万円を同じ条件で借りた場合、毎月返済額は約10万9,000円です。

年間返済額は約131万円、35年間の総返済額は約4,587万円となります。

住宅購入を検討する方の中には、

「毎月11万円の家賃を払い続けるなら、マイホームを購入したい」

と考える方もいるのではないでしょうか。

しかし、住宅を購入すると固定資産税や火災保険、修繕費なども必要です。マンションの場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代が加わることもあります。

現在の家賃と比較するときは、住宅ローン返済額だけではなく、住居費全体でいくら必要になるのかを確認することが大切です。

5,000万円を借りた場合

5,000万円を同じ条件で借りた場合、毎月返済額は約13万7,000円です。

年間返済額は約164万円、35年間の総返済額は約5,734万円となります。

住宅価格が高い地域では、5,000万円以上の借入を検討するケースもあります。

ただし、借入額が大きくなるほど、金利が上昇した場合の影響も大きくなります。現在の収入だけで判断せず、教育費、車の維持費、老後資金、将来の働き方まで考えて返済計画を立てる必要があります。

金利が上がると毎月返済額はどうなる？

4,000万円を35年間、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りた場合、金利別の毎月返済額は次のようになります。

・金利年0.8％：約10万9,000円
・金利年1.5％：約12万2,000円
・金利年2.0％：約13万3,000円

年0.8％と年2.0％では、毎月の返済額に約2万3,000円の差が生まれます。

1か月では小さな差に見えても、返済期間が35年になると、総返済額には大きな違いが出ます。

特に変動金利を選んだ場合、借入時の金利が35年間続くとは限りません。金利が上がって返済負担が増えた場合でも、生活を維持できるか考えておくことが大切です。

年収に対して無理のない返済額はいくら？

住宅ローンを考えるときによく使われるのが、年収に対して年間返済額が占める割合を表す返済負担率です。

無理のない返済計画を考える際には、年間返済額を額面年収の20％から25％程度に抑える考え方が、一つの参考になります。

例えば年収600万円の場合、年収の20％は年間120万円、25％は年間150万円です。毎月にすると約10万円から12万5,000円となります。

ただし、同じ年収600万円でも、家族構成や生活費は家庭によって異なります。

子どもの教育費、車のローン、親の介護費用、老後資金などが必要な家庭では、住宅ローンに使える金額も少なくなります。

金融機関から借りられる金額と、家庭が無理なく返し続けられる金額は同じではありません。

年収だけでなく、実際の手取り収入と毎月の生活費を確認して判断することが大切です。

住宅ローン以外に必要な費用も確認しよう

家を購入した後は、住宅ローン以外にも次のような費用が発生します。

・固定資産税、都市計画税
・火災保険、地震保険
・マンションの管理費、修繕積立金
・戸建ての将来の修繕費
・駐車場代
・購入時の登記費用や事務手数料

現在の家賃が12万円で、住宅ローン返済額が11万円だったとしても、必ずしも購入した方が安いとは限りません。

住宅ローン返済額に税金、保険料、管理費、修繕費などを加えた毎月の住居費全体で比較しましょう。 

まとめ｜借りられる金額より返し続けられる金額を考えよう

今回の条件では、3,000万円の住宅ローンは月約8万2,000円、4,000万円は月約10万9,000円、5,000万円は月約13万7,000円となりました。

ただし、これは金利年0.8％が35年間変わらないと仮定したシミュレーションです。実際の返済額は、金利や返済期間、金融機関などによって変わります。

住宅ローンは、長ければ30年以上続く大きな支払いです。

私自身も日本の住宅価格や住宅ローンについて調べるたびに感じるのは、家を買うことがゴールではなく、購入した後も安心して生活を続けられることが何より大切だということです。

焦って大きな住宅ローンを組むのではなく、税金や修繕費、教育費、老後資金まで含めて、自分たちの暮らしに合った返済計画を考えていきたいですね。

借りられる金額より、安心して返し続けられる金額を選ぶこと。

それが、住宅ローンで後悔しないための大切なポイントではないでしょうか。

参考資料・出典

金融庁、国土交通省、総務省統計局、住宅金融支援機構（フラット35）、各金融機関の公開情報などを参考にしています。

※本記事は公開情報をもとに作成しています。

制度や金利、税制などの内容は変更される場合がありますので、最新情報は各公式サイトをご確認ください。