金利が上がる時代、住宅ローンは固定と変動どちらが安心？

日本で家を買おうと考え始めると、多くの人が迷うのが住宅ローンの金利タイプです。

住宅ローンには主に「変動金利」「全期間固定金利」「固定期間選択型」があります。

金融機関のホームページを見ると、変動金利の方が低く表示されていることが多いため、

「金利が低い変動金利の方が得なのでは？」
「固定金利を選ぶと損をするの？」
「金利上昇で毎月の返済額はいくら増えるの？」

と悩む方も多いのではないでしょうか。

しかし、住宅ローン比較で大切なのは、現在の金利だけを見ることではありません。

収入や貯蓄、家族構成、返済期間、将来の教育費や老後資金まで考えながら、自分の家計に合った住宅ローンを選ぶ必要があります。

今回は、固定金利と変動金利の違いやメリット・デメリット、固定期間選択型の特徴まで、住宅ローン選びが初めての方にもわかりやすく説明します。

固定金利とは？返済額を長期間確定できる住宅ローン

固定金利とは、契約時に決められた金利が一定期間、または返済終了まで変わらない住宅ローンです。

返済期間中ずっと金利が変わらないタイプは「全期間固定金利型」と呼ばれ、代表的な商品としてフラット35などがあります。

全期間固定金利を選んだ場合、借入後に世の中の金利が上昇しても、適用される住宅ローン金利は原則として変わりません。

そのため、毎月の返済額や総返済額を計算しやすく、長期的な家計計画を立てやすいことが大きな特徴です。

固定金利の主なメリットは次のとおりです。

・将来の金利上昇を心配しなくてよい
・毎月の返済額が安定する
・教育費や老後資金の計画を立てやすい
・長期間の家計管理がしやすい

一方で、固定金利は変動金利よりも、借入時の金利が高めに設定されることが一般的です。

同じ金額を同じ返済期間で借りた場合、最初の毎月返済額は変動金利より高くなる可能性があります。

ただし、固定金利は単純に返済額が高い住宅ローンというわけではありません。

将来の返済額を確定できる安心感に価値を感じる人に向いている選択肢です。

変動金利とは？低い金利から始めやすい住宅ローン

変動金利とは、金融市場の動きなどに応じて、一定期間ごとに適用金利が見直される住宅ローンです。

固定金利よりも借入時の金利が低く設定されることが多く、最初の毎月返済額を抑えやすい点が大きな魅力です。

変動金利の主なメリットには、次のようなものがあります。

・借入時の金利が比較的低い
・最初の毎月返済額を抑えやすい
・金利が上がらなければ総返済額を抑えられる可能性がある
・固定金利との差額を貯蓄や繰上返済に回しやすい

一方で、変動金利には将来の金利上昇リスクがあります。

借入後に金利が上昇すると、利息の負担が増え、毎月返済額や総返済額が増える可能性があります。

例えば、4,000万円を長期間借りている場合、適用金利が1％上昇すると、借入条件によっては総返済額に数百万円単位の差が生じることもあります。

住宅ローン金利や返済額は、金融機関、借入期間、返済方法、審査結果などによって異なります。ここで紹介している数字は、金利上昇の影響をイメージするための一例です。

変動金利を選ぶ時は、「今の返済額なら払えるか」だけで判断しないことが大切です。

金利が上昇し、毎月返済額が1万円程度増えた場合でも、無理なく生活を続けられるか確認しておきましょう。

変動金利の5年ルールと125％ルールとは？

一部の金融機関では、変動金利型住宅ローンに「5年ルール」と「125％ルール」が設けられています。

5年ルールとは、適用金利が見直されても、毎月の返済額は原則として5年間変わらない仕組みです。

125％ルールとは、5年後に返済額が見直される場合でも、新しい返済額をそれまでの125％以内に抑える仕組みです。

例えば、毎月10万円を返済していた場合、見直し後の返済額は原則として12万5,000円以内となります。

ただし、返済額がすぐに増えなくても、金利上昇の影響がなくなるわけではありません。

返済額の中で利息が占める割合が増え、元金が減りにくくなる可能性があります。

また、近年は5年ルールや125％ルールを採用していない住宅ローン商品もあります。

特に変動金利を選ぶ場合は、金利の低さだけでなく、返済額の見直し方法や商品条件も必ず確認しましょう。

固定期間選択型という住宅ローンもある

住宅ローンには、変動金利と全期間固定金利の中間にあたる「固定期間選択型」もあります。

固定期間選択型とは、3年、5年、10年など、一定期間だけ金利を固定する住宅ローンです。

固定期間中は適用金利や毎月返済額が原則として変わらず、期間終了後に変動金利へ移行するか、再び固定金利を選ぶ仕組みになっています。

固定期間中の安心感を得ながら、全期間固定金利より低い金利で借りられる可能性があることがメリットです。

一方で、固定期間終了時に金利が上昇していると、毎月返済額が大きく増える可能性があります。

また、固定期間終了後の金利優遇条件は金融機関によって異なるため、契約前の確認が欠かせません。

固定金利が向いている人

固定金利は、毎月の返済額を安定させたい人に向いています。

特に次のような家庭では、固定金利を検討しやすいでしょう。

・子どもの教育費がこれから増える家庭
・住宅ローン返済が老後まで続く家庭
・収入が大きく増える予定がない家庭
・金利上昇への不安が強い人
・毎月の支出を確定して家計管理をしたい人

返済額が変わらないことは、教育費や老後資金を計画的に準備したい家庭にとって、大きな安心材料になります。

変動金利が向いている人

変動金利は、金利上昇に対応できる家計の余裕がある人に向いています。

例えば、次のような人です。

・収入や貯蓄に余裕がある
・借入額が比較的少ない
・繰上返済を積極的に行う予定がある
・返済額が増えても家計を維持できる
・金利や経済状況を定期的に確認できる

変動金利を選ぶ場合は、固定金利との差額をすべて生活費に使わず、貯蓄や繰上返済の資金として残しておくと安心です。

固定金利と変動金利はどちらを選ぶべき？

固定金利と変動金利のどちらが有利になるかは、将来の金利動向によって変わります。

そのため、「固定金利なら必ず安心」「変動金利なら必ず得」とは言い切れません。

一般的には、教育費や老後資金を優先し、返済額の安定を重視したい場合は固定金利が選択肢になります。

一方、家計や貯蓄に余裕があり、将来の金利上昇にも対応できる場合は、変動金利を検討しやすいでしょう。

一定期間だけ返済額を安定させたい場合は、固定期間選択型も比較対象になります。

住宅ローン選びで重要なのは、

「今の返済額で払えるか」

だけではなく、

「毎月の返済額が1万円増えても、無理なく生活できるか」

という視点で考えることです。

複数の金融機関で住宅ローン比較や返済シミュレーションを行い、固定金利、変動金利、固定期間選択型の条件を確認しましょう。

住宅ローンは30年以上続くこともある長期の契約です。

目先の低い金利だけで判断せず、10年後、20年後の収入や教育費、老後の生活まで考えながら、自分の家庭に合った金利タイプを選ぶことが大切です。

参考資料・出典

金融庁、国土交通省、総務省統計局、住宅金融支援機構（フラット35）、各金融機関の公開情報などを参考にしています。

※本記事は公開情報をもとに作成しています。

制度や金利、税制などの内容は変更される場合がありますので、最新情報は各公式サイトをご確認ください。